Huurkoop bedrijf – update en te gebruiken Tips!

Huurkoop – mogelijkheid tot (ver)koop bedrijf zonder (voldoende) financiële middelen

Onlangs werd ik benaderd in verband met de huurkoop van een bedrijf, door een (huur)verkoper. Kopers van de onderneming zijn twee werknemers, die de onderneming voortzetten. Zonder aanwezige financiële middelen of mogelijkheid tot bankfinanciering.
Ik kom huurkoop bij bedrijfsovername nog steeds weinig tegen, maar het kan een mooie oplossing zijn, mits goed geregeld.
Wellicht kan dit artikel bijdragen aan meer gebruik van deze mogelijkheid.

Huurkoop – wat is het?
Huurkoop is de koop op afbetaling waarbij de verkoper zich de eigendom van de afgeleverde zaak voorbehoudt. Koop op afbetaling: de koop van een roerende zaak die niet een registergoed is, waarbij partijen overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen, waarvan ten minste een termijn later verschijnt dan drie maanden nadat de verkochte zaak aan de koper is afgeleverd.

Huurkoop – waar wettelijk geregeld?
Voor wie het is ontgaan, met ingang van 1 januari 2017 geldt er nieuwe regeling in het Burgerlijk Wetboek voor huurkoop. Thans geregeld in art. 7:84 e.v. BW.
Deze wetgeving stelt de nodige regels. Maar belangrijk verschil met de oude wetgeving is dat deze regels voor overeenkomsten tussen bedrijven NIET gelden als dwingendrechtelijk. Dit met uitzondering van art. 7:92 BW.
Je kunt dus in de huurkoopovereenkomst van deze wettelijke regels afwijken. Maak daarvan ook – zo mogelijk - in je voordeel gebruik!

Huurkoop – huurverkoper of huurkoper
Het maakt veel verschil wie je bent, huurkoper of huurverkoper, of voor wie je als adviseur optreedt. Bij sommige regels hebben beide partijen belang. Denk aan het aangaan op papier of digitaal van de overeenkomst (is tussen bedrijven niet verplicht): je dient echter wel de belangrijke afspraken “op papier” zetten. Qua bewijs en afdwingbaarheid gewoon belangrijk.

Huurkoop – vanuit de huurverkoper
Ben je huurverkoper, dan moet de (schriftelijke) huurkoopovereenkomst op heldere wijze de gehele kredietsom en plan van regelmatige afbetaling bevatten. Je wilt immers de huurkoper aan zijn betalingsverplichtingen kunnen houden. En natuurlijk het eigendomsvoorbehoud. Aldus dat de eigendom van de activa pas overgaat na algehele betaling van al het verschuldigde.
Maar denk ook aan zaken zoals de inrichting of gedaante van het gehuurde. Art. 7: 87 lid 3 BW bepaalt: “Zolang hij (huurkoper) geen eigenaar is, mag hij de inrichting of gedaante van de zaak niet veranderen, noch mag hij zijn genot daarvan aan anderen afstaan”. Neem dit expliciet op de huurkoopovereenkomst.

Bedenk ook in hoeverre dit dan parallel loopt met de vaak tevens af te sluiten huurovereenkomst inzake de bedrijfsruimte die huurkoper gaat huren. Zo bepaalt art. 13.1 Algemene bepalingen huur winkelruimte ROZ model bijvoorbeeld:
13.1 Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen.
Derhalve de huurovereenkomst en huurkoopovereenkomst ter zake op elkaar af te stemmen.
Als huurverkoper kunt u de overeenkomst ook gebruiken om zaken te regelen zoals:

(indien op enig moment gewenst) overdracht van uw eigendomsrecht aan een derde.
wel/geen retentierecht voor de huurkoper.
denk verder bijv. aan een rentevergoeding over de niet betaalde koopsom.
vergoeding incassokosten.
een verbod tot vervreemding en verpanding van de activa door huurkoper.
recht op wel/niet vervanging van de activa door huurkoper of onder voorwaarden.
uitsluiting van aansprakelijkheid van de huurverkoper na “overdracht” voor de bedrijfsvoering door huurkoper. En vrijwaring door huurkoper ter zake.
een uitgebreide verzekeringsplicht voor huurkoper.
een informatieplicht voor huurkoper en een informatierecht voor huurverkoper.
eventuele hoofdelijke aansprakelijkheid bij meerdere huurkopers.
het recht de overeenkomst bij wanprestatie etc. buitengerechtelijk te ontbinden.
Daarnaast evt. een waarborgsom of een vorm van zekerheid door huurkopers te verschaffen, indien mogelijk.

Etc. wat betreft allerlei andere onderwerpen die ook bij reguliere (ver)koop van een bedrijf aan de orde (kunnen) komen.

Huurkoop – vanuit de huurkoper
Voor een huurkoper of zijn adviseur geldt het omgekeerde, waar mogelijk. Kijk wat voor specifieke wensen je hebt als huurkoper of als adviseur daarvan en regel het schriftelijk.
Denk bijvoorbeeld aan:

het regelen van een non concurrentie – en relatiebeding voor de huurverkoper.
het recht op vergoeding van de meerwaarde, vanwege vervanging, van aan huurverkoper terug te leveren activa (na ontbinding).

Belangrijk is verder eerder genoemd art. 7:92 BW ten voordele van de huurkoper (dwingend recht) dat erop neerkomt dat bij ontbinding van de huurkoop dat huurverkoper niet EN recht heeft op het terugnemen van de zaak EN recht heeft op alle door huurkoper betaalde termijnen. Dat zou de huurverkoper onredelijk bevoordelen. Er vindt dan volledige verrekening plaats (in het kader van ongedaanmaking van de reeds verrichte prestaties over en weer).
Nieuw is lid 2 van dit artikel 7:92 BW dat de huurkoper het recht geeft de waarde van de terug te geven zaak door de rechter te laten vaststellen. Het kan immers zijn dat de waarde van de in huurkoop gegeven onderneming tijdens de duur van de overeenkomst is gestegen. Zo ja, dan geeft dat de huurkoper een betere positie in het kader van de verrekening.

Huurkoop – onroerende zaken
Ook inzake huurkoop van onroerende zaken is per 1 januari 2017 de wetgeving aangepast. Daarop kom ik wellicht later in een apart artikel terug.

Huurkoop en art. 1:88 BW
Houd rekening met de mogelijke toepasselijkheid van art. 1:88 BW: laat de echtgenoot de huurkoopovereenkomst schriftelijk onderaan “voor toestemming” mee tekenen. Dit om het risico van latere vernietiging door deze echtgenoot op grond van dit artikel te voorkomen. Met alle gevolgen, schade en te maken kosten van dien.

Huurkoop en huurovereenkomst
Zoals hierboven al aangegeven: zorg voor afstemming tussen de huurkoopovereenkomst en evt. aanwezige huurovereenkomst, wat betreft o.a. bestemming, gebruik, verbod tot verandering inrichting, recht op toegang/inspectie, duur van de overeenkomsten etc. Indien de huurkoopovereenkomst wordt beëindigd, kan ik me voorstellen dat je als huurverkoper en verhuurder wenst, dat ook de huurkoper als huurder vertrekt.

Stel je zit op een A1 locatie en de huurder denkt: de huurkoop is dan wel mislukt, maar ik wil blijven huren.
Afhankelijk van het toepasselijke huurrechtregime bestaan er in beginsel meer of minder contractuele mogelijkheden tot afstemming van de beëindiging van de huurkoopovereenkomst op de huurovereenkomst en omgekeerd.
Evt. zo mogelijk (te proberen) via toestemming of machtiging huurder/huurkoper bij voorbaat, wat betreft de beëindiging van de huur of evt. zo mogelijk via art. 7:307 BW (indeplaatsstelling door verhuurder), eveneens via toestemming of machtiging bij voorbaat. Dit goed nader te bekijken.
Ook hier geldt weer dat het groot verschil maakt of je redeneert en optreedt vanuit de positie van huurkoper of huurverkoper c.q. (ver)huurder, dan wel als adviseur daarvan.

Huurkoop en overgang personeel huurverkoper
In beginsel valt huurkoop onder “overgang van onderneming”, indien verder aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten is voldaan. Artikel 7:663 BW bepaalt dat bij een overgang van onderneming de rechten en verplichtingen die op dat moment bij de vervreemder (de oude werkgever) bestonden ten aanzien van de werknemers, overgaan op de verkrijger (de nieuwe werkgever). Alle bestaande arbeidsovereenkomsten en arbeidsvoorwaarden van de betrokken werknemers gaan automatisch en ongewijzigd mee over.
Zaak dus voor huurverkoper en huurkoper om daarmee in voorkomend geval (van personeel) rekening te houden.

Huurkoop en advies
Het opstellen of beoordelen van een huurkoopovereenkomst luistert nauwgezet. Als je je niet bewust bent van de (on)mogelijkheden en risico’s, worden er mogelijk relevante zaken gemist of niet goed geregeld.
Wordt er daarentegen goed over nagedacht, dan kan huurkoop een goede optie zijn voor overdracht van ondernemingen aan kopers zonder eigen kapitaal of mogelijkheid tot bankfinanciering.

Belangrijk is mijns inziens wel dat op voorhand zo goed mogelijk wordt gekeken naar ondernemerskwaliteiten van de koper. En naar (bij voorkeur) aanwezige ervaring met de business. Immers uit de bedrijfsvoering na “overdracht” dient per direct vanuit de cashflow aan de huurverkoper betaald te gaan worden. Daarbij gaat het om huurkooptermijnen, vaak ook huurpenningen, verdere kosten van exploitatie etc. Dus het (spoedig) kunnen realiseren van cashflow (= ondernemen) door huurkoper is noodzakelijk.

Laat van tevoren ook door een fiscalist kijken naar de fiscale gevolgen van de keuze voor huurkoop.

Heeft u verder vragen over dit onderwerp of over bedrijfsovername dan wel participatie in bedrijven, dan ben ik u graag van dienst. Klik hier voor meer informatie.