Opschortende voorwaarde: reddingsboei tegen gebondenheid aan overeenkomst!

Opschortende voorwaarde – wat is het?

Een opschortende voorwaarde is een voorwaarde die moet worden vervuld voordat er sprake is van een (koop)overeenkomst. Denk aan een financieringsvoorbehoud door een koper van een huis. Koper dient financiering te hebben verkregen, voordat koper het huis moet afnemen.

Bedenk vooraf of er zaken zijn die geregeld moeten worden. En wel voordat je aan een overeenkomst vast wilt zitten. Denk aan:
- Benodigde financiering.
- Toestemming van het bestuur (bijv. op grond van een aandeelhoudersovereenkomst).
- Toestemming van een RvC (op grond van de statuten).
- Het moeten voldoen aan bepaalde wettelijke vereisten.
- Het verkrijgen van bepaalde vergunningen.
Neem dit soort zaken altijd op als opschortende voorwaarde in de overeenkomst en intentieverklaring. Gevolg: pas binding indien de voorwaarde(n) is/zijn vervuld!

Opschortende voorwaarden – belangrijk!

Het belang van opschortende voorwaarden kom ik dagelijks tegen. In mijn praktijk. En in de jurisprudentie.
Bent u verkoper of koper van een pand of bedrijf en ontbreken opschortende voorwaarden? Dan kan in beginsel nakoming van de koopovereenkomst en levering worden gevorderd.
Bent u koper of verkoper en heeft u op juiste wijze opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen, dan kunnen die uw reddingsboei blijken! En bent u niet verplicht het gekochte af te nemen of te leveren.

Opschortende voorwaarde - uitspraak 7 augustus 2018 Hof Den Bosch

In de recente uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3362 bleek de afgesproken opschortende voorwaarde voor verkoper de spreekwoordelijke reddingsboei.

Zorginstelling A (A) heeft een zorgcomplex verkocht aan W. De koopovereenkomst is gesloten onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Toezicht (RvT) van A (op grond van de statuten) en van de goedkeuring van het College sanering zorginstellingen.

Ter vergadering van 3 juli 2017 heeft de RvT aan de koop- en leveringsakte haar goedkeuring verleend “onder voorbehoud dat ook het College Sanering Zorginstellingen en [bank] goedkeuring verlenen aan de overeenkomst”. Dit besluit is vastgelegd in de notulen van deze vergadering.

A stond in die tijd onder bijzonder beheer van haar huisbankier. De bank stemde niet in. De getaxeerde waarden zouden veel hoger liggen dan de koopprijs die W biedt.
W heeft conservatoir leveringsbeslag gelegd. A heeft in eerste aanleg opheffing van het beslag gevorderd. Volgens A is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Want niet voldaan aan de opschortende voorwaarde dat de RvT van A goedkeuring heeft verleend.
W eiste nakoming van de overeenkomst. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. Hoger beroep volgt.

Opschortende voorwaarde – betekenis en gevolgen volgens het Hof

Wat W ook probeerde, de door verkoper beoogde werking van de opschortende voorwaarde bleef overeind.

Volgens het Hof:

mocht de RvT een voorbehoud maken van goedkeuring door de bank;
is het voorbehoud van toestemming van de bank een belangrijk instrument dat de Raad van Toezicht onder omstandigheden kan inzetten en is het niet in strijd met de statutaire doelstelling;
is het voorbehoud van goedkeuring door de bank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De (weigering van) goedkeuring van de bank is een valide reden voor de RvT om haar goedkeuring te onthouden. Ook gelet op de taakstelling van de RvT, de financiële positie van A en de verplichtingen van A jegens de bank;
kan niet gerechtvaardigd worden vertrouwd op de mededeling van een enkel lid van de Raad van Bestuur, die heeft gezegd dat de RvT had ingestemd. De statuten van A houden in dat de toestemming van de RvT moet blijken uit een schriftelijk stuk, te hechten aan de leveringsakte.

En is ook, volgens het Hof, de stelling van W dat A onvoldoende inspanningen heeft verricht om goedkeuring van de bank te verkrijgen - en daarmee de vervulling van de opschortende voorwaarde heeft belet in de zin van artikel 6:23 lid 1 BW - niet juist.

Opschortende voorwaarde – conclusie en beslissing Hof

Het hof komt tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de aan de koopovereenkomst verbonden opschortende voorwaarde van goedkeuring van de Raad van Toezicht van A niet is vervuld.

In de belangenafweging vindt het Hof de financiële positie van A (die nog steeds zodanig is dat zij onder bijzonder beheer bij de bank staat) ook zwaarder wegen dan de door W aangevoerde (te missen) beleggingswinst.

Het hof vernietigt het vonnis en heft het beslag op. W wordt veroordeeld in de proceskosten.

Opschortende voorwaarde – Advies

Advies: neem in elke overeenkomst 1 of meerdere opschortende voorwaarden op als bepaalde, belangrijke zaken nog geregeld moeten worden. Anders kan u onbedoeld vastzitten aan een overeenkomst, met alle schadelijke gevolgen van dien.

Bij bedrijfsovername geldt voor een koper bijvoorbeeld dat het zinvol is het financieringsvoorbehoud niet alleen in de intentieovereenkomst op te nemen. Doch ook in de koopovereenkomst, indien de financiering nog niet rond is terwijl overeenstemming met verkoper dreigt te worden bereikt!

Bijlage: Beslissing Gerechtshof 's Hertogenbosch

Heeft u verder vragen over dit onderwerp of over bedrijfsovername dan wel participatie in bedrijven, dan ben ik u graag van dienst. Klik hier voor meer informatie.